Toms Top-Tipps zum Thema Kondensation und Schimmel

Aug 12, 2023

Tom Entwistle, seit den 1970er Jahren Vermieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien und Gründer von LandlordZONE, bietet die Perspektive eines Vermieters zu einem aktuellen Thema. In diesem Artikel teilt Tom seine Erkenntnisse über Feuchtigkeit, Schimmel und Kondensation in Mietobjekten.

Weitere Informationen finden Sie auch im ultimativen Leitfaden von Total Landlord InsuranceErkennen und verhindern Sie Feuchtigkeit, Schimmel und Kondenswasser in Ihrer MietsacheUndmydeposits-Artikelwie Sie am Ende des Mietverhältnisses Kautionsprobleme aufgrund von Feuchtigkeit, Schimmel und Kondenswasser vermeiden können.

Wie ich mit Feuchtigkeit, Schimmel und Kondenswasser in vermieteten Immobilien umgehe

Kondenswasser ist für Vermieter ein Dauerproblem. Wir alle haben diese Bilder von schrecklichen, schwarzen, schimmeligen Wänden gesehen, wann immer die Medien eine Geschichte darüber bekamen, wie „böse“ Vermieter ihre Mieter dazu zwingen, unter solch gefährlichen Bedingungen zu leben. Ja, manchmal stimmt das, aber häufiger gibt es andere Gründe für diese traurige Geschichte.

Ich habe das Problem im Laufe meiner Karriere als Vermieter mehrmals persönlich erlebt. Der Winter kommt und Sie erhalten einen Anruf von einem Mieter, der sich über „Feuchtigkeit“ beschwert. Eines ist mir besonders in Erinnerung geblieben. Als ich auf dem Grundstück ankam, wurde ich von einem ziemlich wütenden jungen Mann begrüßt, der alleine im Haus wohnte. Er beklagte sich bitterlich über den muffigen Geruch und die Feuchtigkeit und den Schimmel auf seiner Kleidung im Kleiderschrank.

Wir gingen zusammen nach oben und ich spürte deutlich, wie kalt es war. Ich fragte mich, wie er dort schlafen konnte. Tatsächlich hatte seine Kleidung einen feuchten, muffigen Geruch und es waren Schimmelflecken darauf. Damals war ich verwirrt. Ich hatte vor ihm schon viele Mieter dort gehabt und noch nie hatte sich jemand über so etwas beschwert. Als ich die Treppe hinunterging, sah ich aus dem Augenwinkel seine Heizkörper und einen Wandspeicherheizkörper, alles bedeckt mit seiner Kleidung.

Da ich keine Erfahrung hatte, konnte ich die Hinweise erst zusammentragen, als ich anfing zu recherchieren. Ein sehr kaltes Haus – er sparte beim Heizen – und das Trocknen von Kleidung auf Heizkörpern, klassische Ursachen für Kondensation. Es gab keine strukturelle Feuchtigkeit in der Immobilie, keine aufsteigende oder eindringende Feuchtigkeit oder Undichtigkeiten, die Immobilie war intakt, es handelte sich um einen reinen Kondenswasserschaden.

In diesem Fall wurde ich wegen der Handlungen dieses einen Mieters beschuldigt. Andere Mieter hatten zuvor völlig zufrieden in der Immobilie gelebt, ohne dass es zu Problemen mit der Kondenswasserbildung kam, aber hier stand ich nun vor einem wütenden jungen Mann in seinem Schlafzimmer, der gebeten wurde, ihn für einen Kleiderschrank voller stinkender und schimmeliger Kleidung zu entschädigen.

Was verursacht Kondensation?

Kondensation entsteht, wenn die Luftfeuchtigkeit hoch ist, also wenn Dampf an kalten Oberflächen kondensiert. Es kondensiert von Natur aus hauptsächlich auf Fensterscheiben und Spiegeln, aber wenn es kalt genug ist, auch an Wänden, sogar auf Bettwäsche und Kleidung in Kleiderschränken.

Wenn die Situation lange genug andauert und beim Kochen, Waschen, Duschen im Badezimmer und beim Trocknen nasser Kleidung in Innenräumen übermäßig viel Dampf entsteht, dringt Feuchtigkeit tief in die Bausubstanz, Tapeten, Putz und Mauerwerk ein. Dies führt zum Abbröckeln des Putzes sowie zu Nass- und Trockenfäule im Holz. Dies führt zu einem Teufelskreis, bei dem die eingeschlossene Feuchtigkeit das Haus noch kälter macht, was zu noch mehr Kondensation führt.

Was ist die Antwort?

Es gibt drei Dinge, die Sie tun können, um Kondenswasserbildung in jedem Zuhause garantiert zu verhindern:

(1) Sorgen Sie für eine ausreichende Erwärmung, die den Stoff durchwärmt. Warme Wände bieten keine Oberfläche, auf der Wasser kondensieren und in den Stoff eindringen kann, sodass kein schwarzer Schimmel entsteht. In einer warmen Jahreszeit sieht man einfach keinen Kondenswasserschimmel, wie die Amerikaner sagen!

(2) Entlüften Sie den Dampf an der Quelle und verhindern Sie, dass er durch das Haus zirkuliert. Automatische Dunstabzugshauben in Küchen und Badezimmern eignen sich hervorragend für Mieter, die dies nicht tun möchten. Sie erfassen die Luftfeuchtigkeit und leiten den Dampf automatisch ab, ohne dass dieser durch das Haus gelangt. Dennoch sollten die Türen geschlossen gehalten werden – der Dampf steigt auf und so sind es immer die Räume im Obergeschoss, in denen es normalerweise ohnehin kühler ist, die am stärksten von der Kondensation betroffen sind.

(3) Bringen Sie keine nassen Kleidungsstücke mit und versuchen Sie nicht, sie drinnen zu trocknen, es sei denn, dies geschieht in einem Kondenstrockner oder einem Wäschetrockner mit Außenlüftung.

Das Problem besteht darin, dass die meisten dieser Maßnahmen außerhalb der Kontrolle des Vermieters liegen.

Die Energiekostenkrise

Die Heizung wird diesen Winter ein großes Problem sein; Die Kraftstoffkosten werden jeden dazu bringen, zweimal darüber nachzudenken, ob die Heizung zu hoch eingestellt ist. Bei einer Zentralheizung ist es in der Regel am besten und wirtschaftlichsten, die Heizung dauerhaft auf niedriger Stufe einzustellen. Auf diese Weise ist es nicht notwendig, das Haus immer wieder vorzuwärmen, wenn Sie nach Hause kommen, und es wird verhindert, dass die Temperatur jemals auf ein Niveau sinkt, bei dem Rohre einfrieren können.

Als Vermieter obliegt es Ihnen, für eine effiziente und einigermaßen wirtschaftlich zu betreibende Heizungsanlage zu sorgen, andernfalls werden Ihre Mieter unweigerlich knausern und versuchen zu sparen, und Sie haben die Konsequenzen davon gesehen. Ein neuer Heizkessel kostet Sie etwa 2.000 £, ist aber wirtschaftlich im Betrieb und erfüllt die neuen Decent Homes-Standards und die EPC-Standards, die wahrscheinlich bald auf die Mindestbewertung „C“ festgelegt werden.

Eine effiziente Heizungsanlage nützt nichts, wenn die teure Wärme schnell durch Dach, Wände, Boden und Fenster entweicht oder durch schlecht sitzende Türen und Fenster übermäßige Zugluft entsteht. Alle diese Elemente müssen nach modernen Standards ordnungsgemäß installiert und isoliert werden, um die Wärme in der Gebäudehülle zu halten und gleichzeitig bei Bedarf für die erforderliche Belüftung zu sorgen.

In extremen Fällen kann der Einbau einer kompletten Umluft- und Wärmerückgewinnungslüftungsanlage installiert werden, aber das ist natürlich recht teuer und wird am besten beim Bau des Hauses oder während einer größeren Renovierung durchgeführt.

Ältere Immobilien – und diese dominieren im privaten Mietbereich – verfügen oft über massive Wände ohne Hohlraum, die deutlich schwieriger richtig zu dämmen sind. Diese erfordern zusätzliche Arbeit und Kosten, um sie auf den modernen Standard zu bringen, aber Vermieter könnten in naher Zukunft dazu gezwungen sein.

Dies sind Dinge, die in der Kontrolle des Vermieters liegen und alle Geld kosten. Wenn Sie jedoch mit der Vermietung einer Immobilie Geld verdienen möchten, sollten Sie zunächst bereit sein, Geld in diese zu investieren, um sicherzustellen, dass Ihre Mieter sicher und warm sind .

Was können Mieter tun?

Reduzieren Sie die beim Kochen entstehende Dampfmenge, indem Sie Pfannen abdecken, eine Dunstabzugshaube verwenden und Wassertöpfe und Wasserkocher nicht zu lange kochen lassen. Verwenden Sie kein Paraffin oder andere tragbare Heizgeräte wie Flüssiggas (LPG), da diese viel Feuchtigkeit produzieren. Mit tragbarem, abzugsfreiem Flaschengas ergibt eine Gallone Gas oder Paraffin etwa eine Gallone Wasser.

Trocknen Sie Kleidung niemals drinnen. Wenn Sie dies tun müssen, legen Sie sie bei geschlossener Tür in ein belüftetes Badezimmer.

Moderne Häuser sind praktisch hermetisch abgedichtet, es ist jedoch eine gewisse Belüftung erforderlich, um die Luft frisch zu halten und die Feuchtigkeit abzuleiten, die allein durch die Atmung der Menschen entsteht. Strömungslüftungen über Fenstern, auch in Schlafzimmern, sollten keine Zugluft erzeugen und sind bei sachgemäßer Verwendung für diese Aufgabe ausreichend.

Küchen und Badezimmer benötigen viel mehr Belüftung beim Waschen, Baden oder insbesondere beim Trocknen von Kleidung. Hier werden die Absaugventilatoren benötigt, die entweder über den Lichtschalter gesteuert werden oder über eine automatische Feuchtigkeitserkennung verfügen.

Halten Sie die Türen in Räumen wie Küchen und Badezimmern geschlossen, wenn diese genutzt werden. Platzieren Sie Möbel nicht zu nah an der Wand. Lassen Sie zwischen der Rückseite eines Kleiderschranks etwas Platz, damit die Luft zirkulieren kann. Bei Problemen mit kalter Luft und muffigen Gerüchen lassen Sie die Türen von Kleiderschränken und Schränken offen.

Ausbildung

Manchmal verursachen Mieter Probleme mit der Kondensation, weil sie nicht verstehen, was die Ursache dafür ist. Schließlich ist es nicht allzu offensichtlich, und dafür wird den Vermietern die Schuld gegeben. Sie müssen Ihre Mieter, insbesondere junge und unerfahrene, aufklären, indem Sie ihnen erklären, was sie tun müssen, um das Risiko von Kondenswasserbildung und in einem wirklich kalten Winter von Rohrbrüchen zu minimieren. Ich stelle immer einen schriftlichen Leitfaden sowie eine mündliche Erklärung zur Verfügung, wenn der Winter naht. Total Landlord Insurance hat eine Mieter-Checkliste für Feuchtigkeit und Schimmel erstellt, die Sie herunterladen und in ihr Informations-/Willkommenspaket aufnehmen können, um Mietern zu helfen, die Schritte zu verstehen, die sie unternehmen müssen, um Feuchtigkeit, Schimmel und Kondensation zu vermeiden

Schwierigkeiten entstehen, wenn Mieter nicht kooperieren. Sie verstopfen die Lüftungsschlitze, um Zugluft zu verhindern, da keine Heizung vorhanden ist, sie sparen beim Heizen, produzieren zu viel Dampf und lassen ihn zirkulieren. Ich habe sogar von einer Mieterin gehört, die sich weigerte, den Dampf zu minimieren, Türen zu schließen oder Kondenswasser von den Fenstern zu entfernen, dem Vermieter die Schuld gab und verlangte, dass der Vermieter jemanden vorbeischickt, der das für sie erledigt.

Streitigkeiten

Kondensationsprobleme können zu Streitigkeiten führen, die möglicherweise sogar vor Gericht enden. Kommunale Wohnungsbeamte und Umweltbeauftragte können die Immobilie im Anschluss an Mieterbeschwerden inspizieren. Wenn Sie das Pech haben, einen unerfahrenen Beamten zu engagieren, kann dieser das Problem leicht falsch diagnostizieren und es sind keine notwendigen Arbeiten erforderlich. Ich erinnere mich an einen Fall, in dem der örtliche Beamte den Austausch eines kompletten Erkerfensters und einer Wand verlangte, weil sich darauf und rundherum schwarzer Schimmel befunden hatte.

Beweis

Wie bei allen Streitigkeiten vor Gericht sind auch bei einem Streit oder einer strafrechtlichen Verfolgung durch Ihre Kommunalbehörde gute Beweise der Schlüssel zum Erfolg einer guten Verteidigung. Wenn Sie davon überzeugt sind, dass Ihre Immobilie nicht schuldhaft ist, können Beweise beispielsweise ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen oder eine Temperaturüberwachung über einen bestimmten Zeitraum sein. Außerdem möchte ich alle meine Mieter befragen, wenn sie ausziehen. Wenn Sie über eine lange Reihe von Umfragen verfügen, aus denen hervorgeht, dass es keine Beschwerden über Kondensation und schwarzen Schimmel gab, ist das ein wirklich starker Beweis dafür, dass es nicht Ihre Schuld ist.

Einige Fragen und Antworten:

Wer ist für Feuchtigkeit, Kondenswasser und Schimmel verantwortlich – der Mieter oder der Vermieter?

Die Verantwortung des Vermieters besteht darin, sicherzustellen, dass die Struktur, die Bausubstanz, die Isolierung, die Heizungs- und Lüftungssysteme in der Immobilie angemessen sind, um ein komfortables Wohnen ohne Kälte, Feuchtigkeit und Kondenswasser zu ermöglichen. Es liegt in der Verantwortung des Mieters, positive Maßnahmen zu ergreifen, um unnötige Kondensation zu verhindern, da diese Maßnahme nicht in der Hand des Vermieters liegt.

Was oft übersehen wird, ist, dass an einer Immobilie große Schäden entstehen können, wenn über einen längeren Zeitraum hinweg Kondensation auftritt. Wenn also nachgewiesen werden kann, dass die Schuld beim Mieter liegt, könnte dieser – leichter gesagt als getan – theoretisch zur Zahlung von Schadensersatz gegenüber dem Vermieter verpflichtet werden.

Was kann ein Vermieter tun, wenn der Mieter die Mitwirkung zur Vermeidung von Kondensation verweigert?

Wenn Ihr Mieter trotz wiederholter Aufforderung nicht die erforderlichen Maßnahmen zur Verhinderung von Kondensation unternimmt, ist das für den Vermieter sehr frustrierend, und der Mieter wird wahrscheinlich ebenfalls darunter leiden. Manchmal liegt es einfach daran, dass sich der Mieter eine ordnungsgemäße Beheizung der Immobilie nicht leisten kann. Das ist eine sehr häufige Ursache und besorgniserregend, da es langfristig zu Schäden an der Immobilie und der Gesundheit führt.

Was kannst du tun? Nun, eine Möglichkeit besteht darin, eine gerichtliche Verfügung zu beantragen – bei der ein Gericht jemandem anweist, etwas zu tun oder zu unterlassen –, aber meiner Meinung nach ist das viel zu aufwändig und kostspielig und funktioniert möglicherweise sowieso nicht.

Leider kann es passieren, dass der Punkt erreicht wird, an dem eine Räumung notwendig wird. Derzeit ist dies mit Abschnitt 21 relativ einfach, wenn auch ein langwieriger Prozess – normalerweise sechs bis neun Monate. Wenn jedoch Abschnitt 21 verboten wird, was wahrscheinlich bald der Fall sein wird, werden Sie in der wenig beneidenswerten Lage sein, einen Richter davon überzeugen zu müssen, dass Ihr Mieter Ihre Miete langsam vernichtet und Sie sie zurück brauchen!

Wie gehen Sie mit Feuchtigkeit in einer Wohnung um, wenn Sie nicht Eigentümer sind?

Gute Frage, wie man sagt! Es kommt auf die Art der Feuchtigkeit an. Handelt es sich um strukturelle Schäden, in diesem Fall liegt es in der Verantwortung des Eigentümers, die Reparaturen über die Verwaltungsvertreter durchführen zu lassen, oder handelt es sich um ein Kondensationsproblem, in dem Sie sich in der gleichen Lage befinden wie bei jeder anderen Vermietung. Und natürlich gibt es immer Fälle, in denen es eine Kombination beider Ursachen ist. Das heißt, es liegen Mängel in der Struktur vor, Kondensation wird durch mangelnde gute Isolierung verursacht, wodurch die Wohnung zu kalt wird, und der Mieter vernachlässigt die oben erwähnte Vermeidung von Kondensation.

Woher wissen Sie, dass Ihre Diagnose richtig ist?

Es ist wichtig, dass Sie die richtige Diagnose stellen, damit Ihre Behandlungslösung wirksam sein kann. Aufsteigende Feuchtigkeit, eindringende Feuchtigkeit und Undichtigkeiten in den internen Wasserleitungen liegen in der Verantwortung des Vermieters, sind jedoch manchmal schwer zu diagnostizieren und zu beheben. Ein Beispiel für diese Schwierigkeit fällt mir ein: Eine interne Wasserrohrverbindung war undicht, aber da das Rohr ein leichtes Gefälle aufwies, lief Wasser über seine gesamte Länge und die Feuchtigkeit trat in einer Entfernung von 20 Fuß auf.

Andererseits sind Kondensationsprobleme für erfahrene Augen offensichtlich, für Unerfahrene jedoch nicht so, wie ich oben erklärt habe. Oftmals ist dies auf den Lebensstil der Mieter zurückzuführen, aber nicht immer, oder es kann auch eine Mischung aus Mieter und Zustand der Immobilie sein.

Meiner Erfahrung nach ist es auch nicht immer einfach, eine genaue Diagnose und Heilung durch einen Feuchtigkeitsspezialisten zu erhalten. Bevor ich lernte, diese Probleme zu erkennen, habe ich Spezialisten hinzugezogen. Aber es ist ein bisschen so, als würde man einen Friseur fragen, ob man einen Haarschnitt braucht: Er hat ein begründetes Interesse daran, ein Problem zu finden, das er nach einer teuren „Reparatur“ vielleicht beheben kann, vielleicht aber auch nicht.

Der Kommunalrat geht bei Beschwerden gegen Vermieter vor, aber leider verfügen nicht alle Inspektoren über genügend Erfahrung, um zwischen den verschiedenen Arten von Problemen zu unterscheiden, wie ich oben bereits erwähnt habe. Es ist wahrscheinlich am besten, einen guten, zugelassenen Gutachter mit viel Erfahrung zu beauftragen, wenn Sie selbst nicht über diese Erfahrung verfügen.

Abschluss

Im LandlordZONE-Artikel finden Sie hier ausführlichere Informationen zum Umgang mit Feuchtigkeitsproblemen. Es ist jedoch wichtig, die wahre Ursache zu ermitteln und richtig dagegen vorzugehen. Schwarzen Schimmel einfach nur überzustreichen, ist definitiv nicht die Lösung.

Kälte und Feuchtigkeit sind sehr unangenehme Lebensbedingungen, und heutzutage sollte niemand mehr solche Bedingungen ertragen müssen. Leider ist dies in der realen Welt vielen Menschen in Mietwohnungen so. Rund 20 Prozent aller Mietwohnungen erfüllen nicht den Decent Homes Standard (der derzeit überprüft wird) und viele von ihnen leiden unter Feuchtigkeit, Kondenswasser und Schimmel.

Gerade in diesem Jahr, inmitten der Energiepreisspirale, dürften sich solche Zustände in den Häusern noch verschärfen. Warum? Denn eine der Hauptursachen für Kondenswasser und Schimmel im Haus ist fehlende Heizung. Nach Miete und Essen sind Heizung und Beleuchtung die größten Ausgaben, die wahrscheinlich gekürzt werden.

Weitere Ratschläge zu diesem Thema finden Sie in der neuesten Folge der Immobilienbesetzung „Demystifying feucht, schimmel und kondensation für Vermieter und Makler“, moderiert von Sean Hooker, Leiter der Schadensersatzabteilung beim Property Redress Scheme, und Paul Shamplina, Gründer von Landlord Action. Zu den beiden gesellen sich Suzy Hershman, Head of Disputes bei mydeposits, und Julie Ford, HF Assist Advisor. Schalten Sie ein, um ihre Einblicke in die unzähligen Probleme rund um dieses häufige Problem für Vermieter und Makler zu hören.

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